Grundsteuer für unbebaute Flächen im Außenbereich

Viele landwirtschaftliche Betriebe kennen das Problem einer viel zu hohen Bewertung ihrer Grundstücke. Bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts für unbebaute Flächen im Außenbereich kommt es regelmäßig zu fehlerhaften und teils erheblichen Überbewertungen durch die Finanzämter. Unser Geschäftsführer Herr Ralf Stephany hat diese komplexe Thematik gemeinsam mit Valon Salihu in einem zweiteiligen Fachaufsatz juristisch detailliert untersucht.

Ein sehr häufiger Grund für die zu hohen Werte liegt in der fehlerhaften Anwendung der Bodenrichtwerte. In den sogenannten Bodenrichtwertzonen des Außenbereichs unterscheiden sich die tatsächlichen Flächen oftmals stark von dem fiktiven Standardgrundstück. Dies betrifft Sie als Landwirt besonders dann, wenn es um Flächen mit einer gewerblichen Nutzung rund um Ihren landwirtschaftlichen Betrieb geht oder atypische Grundstücke wie Freiflächenphotovoltaikanlagen vorliegen. 

Die Finanzbehörden wenden in diesen komplizierten Fällen oftmals unzulässigerweise pauschale Abschläge auf den Bodenrichtwert an. Herr Stephany erklärt in seiner Publikation jedoch sehr deutlich, dass solche Wertanpassungen rechtlich nur dann zulässig sind, wenn entsprechende Anpassungsvorgaben direkt vom Gutachterausschuss stammen. Fehlen diese konkreten Vorgaben, muss das Finanzamt den individuellen Wert Ihres unbebauten Grundstücks zwingend aus dem Wert vergleichbarer Flächen ableiten. 

Sollten Sie von einer solchen deutlichen Überbewertung betroffen sein, gibt es eine rechtliche Alternative zum oftmals langwierigen Klageweg vor dem Finanzgericht. Steuerpflichtige haben die Möglichkeit, den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zu erbringen. Voraussetzung hierfür ist eine erhebliche Abweichung, bei welcher der vom Finanzamt ermittelte Grundsteuerwert den tatsächlichen Wert um mindestens vierzig Prozent übersteigen muss. Geringfügigere Unterschreitungen dieser gesetzlichen Grenze reichen für diesen speziellen Wertnachweis leider nicht aus.

Für die Erbringung dieses Nachweises kommen nach dem Gesetz grundsätzlich exakt zwei Methoden in Betracht. Einerseits kann der Wert durch ein fundiertes Gutachten von zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken erbracht werden. Andererseits akzeptiert der Gesetzgeber auch einen stichtagsnahen Kaufpreis aus dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt erzielt wurde. 

Besonderes Augenmerk ist auf diesen Stichtag zu legen, da sich ein privates Wertgutachten immer auf den ersten Januar des Jahres zweitausendzweiundzwanzig beziehen muss und nicht einfach den aktuellen Marktwert ermitteln darf. Zu bedenken ist bei der Entscheidung für diesen Weg zudem, dass die Kosten für das Gutachten grundsätzlich von Ihnen als Steuerpflichtigem getragen werden müssen. 

Alle tiefgreifenden juristischen Details und Hintergründe können Sie direkt im beigefügten Fachartikel unseres Geschäftsführers Herrn Stephany nachlesen. Den vollständigen Artikel haben wir für Sie ganz unten auf dieser Seite verlinkt.