Erfassungshilfe

1. Was ist die Grundsteuer? 
Die Grundsteuer ist eine objektbezogene Steuer. Das bedeutet, dass die Höhe der Steuer einzig und allein vom zu besteuernden Objekt abhängig ist und die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Eigentümers dabei keine Rolle spielen. 

2. Was unterliegt der Grundsteuer? 
Steuerpflichtig ist Grundbesitz im Inland. Dabei unterscheidet man nach der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen (Betrieb, Einzelflächen und Stückländereien) und der Grundsteuer B für alle übrigen bebauten oder unbebauten Grundstücke (Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnung und gewerblich genutzte Grundstücke). 

3. Wer muss die Grundsteuer zahlen? 
Die Grundsteuer gehört zu den öffentlichen Lasten des Grundbesitzes, daher schuldet grundsätzlich der zivilrechtliche bzw. der wirtschaftliche Eigentümer des Grundbesitzes die Grundsteuer. Sofern eine Vermietung bzw. Verpachtung besteht, kann sie auf den Mieter bzw. Pächter umgelegt werden. 

4. Wann und an wen ist die Grundsteuer zu zahlen? 
Die Zahlung der Grundsteuer erfolgt zu je einem Viertel des Jahresbeitrages am 15.Februar, am 15.Mai, am 15.August und am 15. November. Man kann jedoch auch eine jährliche Zahlung beantragen. Da die Grundsteuer in vollem Umfang den Gemeinden zusteht, ist die Zahlung an die Gemeinde zu leisten, in der sich das Grundstück befindet. 

5. Was ändert sich bei einem Eigentümerwechsel im Laufe des Kalenderjahres? 
Nichts. Wer am 01.01. Eigentümer und somit Schuldner der Grundsteuer ist, schuldet die gesamte Jahressteuer. Privatrechtliche Vereinbarungen, wonach der Erwerber die Last über-nimmt können im Kaufvertrag geregelt werden, dies ändert jedoch nichts daran, dass der Verkäufer weiterhin gesetzlich für die Leistung der Steuerschuld einstehen muss. Der neue Eigentümer schuldet erst ab dem nächsten Jahr die Steuer. 

6. Wer muss eine Grundsteuererklärung abgeben? 
Jede Person, die zum 1. Januar 2022 Eigentümer von Grundbesitz ist, also von Grundstücken und Gebäuden, ist verpflichtet eine Grundsteuererklärung abzugeben. Der Begriff „Person“ umfasst dabei nicht nur natürliche Personen, sondern auch Erbengemeinschaften, Bruchteilsgemeinschaften, Miteigentümer, Gesellschaften bürgerlichen Rechts und auch juristische Personen wie die GmbH. Bei Gebäuden auf fremden Grund und Boden ist ebenfalls nur der Eigentümer des Grundstücks zur Abgabe der Grundsteuererklärung verpflichtet; der Hauseigentümer ist jedoch zur Mithilfe für die Zusammenstellung der Angaben verpflichtet. In Erbbaurechtsfällen muss nur der Erbbauberechtigte, also der Hauseigentümer, eine Erklärung abgeben; der Grundstückseigentümer ist jedoch zur Mithilfe verpflichtet. Dabei muss für jede wirtschaftliche Einheit eine eigene Feststellungserklärung abgegeben werden. 

7. Was ist eine wirtschaftliche Einheit? 
Eine wirtschaftliche Einheit sind mehrere Gegenstände, die wirtschaftlich zusammengehören und daher als eine Einheit bewertet werden. Wann eine solche wirtschaftliche Einheit vorliegt, bestimmt sich in erster Linie nach der Verkehrsanschauung. Wohnlich genutzte Grundstücke und Gebäude sind für gewöhnlich jeweils eine eigene wirtschaftliche Einheit, während sich wirtschaftliche Einheiten wie z.B. Betriebe der Land- und Forstwirtschaft auch aus vielen land-wirtschaftlich genutzten Einzelflächen und Gebäuden zusammensetzen können. 

8. Wer muss bei Erbpachten die Grundsteuererklärung abgeben? 
Die Erbpacht ist ein umgangssprachlicher Begriff für die Nutzungsüberlassung eines Grundstücks über einen festgeschriebenen Zeitraum im Gegenzug für monatliche oder jährliche Zahlungen. Im rechtlichen Sprachgebrauch gibt es die Erbpacht jedoch nicht mehr. Je nach vertraglicher Vereinbarung liegt eine langfristige Verpachtung, ein Erbbaurecht oder aber ein Gebäude auf fremden Grund und Boden vor. 

9. Wer muss bei Nießbrauch die Grundsteuererklärung abgeben? 
Bei einem mit Nießbrauch belasteten Grundstück bleibt der Eigentümer abgabeverpflichtet. 

10. Ich habe ein Gebäude unter Denkmalschutz. Muss ich dafür ebenfalls eine Grundsteuererklärung abgeben bzw. gibt es dafür Steuerentlastungen? 
Auch für Gebäude unter Denkmalschutz muss eine Grundsteuererklärung abgegeben werden. Die bisherigen Bewertungsregeln, welche die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes mit einem 5 % bis 10 % Abschlag auf den Einheitswert berücksichtigt haben, entfällt. 
Dafür ermäßigt sich jedoch die Steuermesszahl um 10 % für Wohngrundstücke, soweit die Gebäude Baudenkmäler sind. 

11. Muss die Grundsteuererklärung auch abgegeben werden, wenn der betroffene Grundbesitz nach dem 01.01.2022 veräußert wird? 
Ja. Hauptfeststellungszeitpunkt ist der 01.01.2022. Das heißt für die Zuordnung der Grundsteuer kommt es einzig darauf an, wer an genau diesem Tag Eigentümer des Grundbesitzes war und in welchem Zustand der Grundbesitz sich zu diesem Zeitpunkt befand. Veränderungen im Laufe des Jahres sind nicht zu berücksichtigten; derjenige, der am 01.01.2022 Eigentümer des Grundbesitzes war, bleibt auch nach Veräußerung in 2022 zur Abgabe der Erklärung verpflichtet. Erst zum 01.01.2023 erfolgt dann die Anpassung auf den neuen Eigentümer. 

12. Flurbereinigungsverfahren: Der alte Eigentümer steht noch im Grundbuch mit einem Verfügungsgebot zugunsten des künftigen Eigentümers. Wer muss die Grundsteuererklärung abgeben? 
Sofern Besitz, Nutzen und Lasten zum 01.01.2022 auf den neuen Eigentümer bereits übergegangen sind, stellt dieser bereits den wirtschaftlichen Eigentümer dar und ist zur Abgabe verpflichtet. Der Zeitpunkt vom Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten ist im Kaufvertrag geregelt und erfolgt regelmäßig mit Kaufpreiszahlung. 

13. Flächen / Hofstellen im Innenbereich belegen, die eigentlich Bauland darstellen. 
Sind Flächen und Gebäude, die baurechtlich Bauland darstellen, einer aktiven land- oder forst-wirtschaftlichen Nutzung / Hofstelle zu zuordnen, werden sie im Sinne der Grundsteuer den noch grundsätzlich dem landwirtschaftlichen Vermögen zugeordnet. 

14. Wann muss die Grundsteuererklärung abgegeben werden? 
Die Grundsteuer muss zwischen dem 01.07. und 31.10.2022 digital eingereicht werden. Da-nach erfolgt die Prüfung seitens des Finanzamts. 

15. Wie oft muss die Grundsteuererklärung abgegeben werden? 
Grundsätzlich erfolgt die Hauptfeststellung alle sieben Jahre. Die nächste soll somit zum 01.01.2029 stattfinden, sodass in diesem Jahr die nächste Erklärung erstellt werden muss.
 
16. Ist dafür eine neue Steuernummer erforderlich? 
Von der Finanzverwaltung wird in einem Informationsschreiben ein Aktenzeichen der jeweiligen wirtschaftlichen Einheit zugewiesen. Dieses orientiert sich an der Einheitswertnummer ihres bisherigen Einheitswertbescheids des Objekts. Falls Sie kein Aktenzeichen erhalten, muss evtl. eines angefordert werden. 
Im Falle von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, werden 2 oder mehr Aktenzeichen vergeben, da die neue Regelung eine Trennung von Betriebs- und Wohnteilen vorsieht. In diesem Fall wird für jede wirtschaftliche Einheit ein neues Aktenzeichen vergeben.

17. Welche Daten werden für die Erklärung benötigt? 
Die benötigten Daten hängen stark von dem zu bewertenden Objekt ab. Für alle Erklärungen werden Gemarkung, Flur und Flurstück und die Grundstücksgröße des zu bewerten Objekts benötigt sowie personenbezogene Daten (Name, Adresse, Geburtsdatum, Steuernummer und Steuer ID). Weitere benötigte Daten hängen von der Art des zu bewertenden Objekts ab. Un-bebaute Grundstücke benötigen zusätzlich den Bodenrichtwert. Bebaute Grundstücke müssen in Wohn- oder Nicht-Wohnzweck eingeteilt werden. Für Gebäude mit Wohnzweck sind Bodenrichtwert, Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche, die Anzahl der Wohneinheiten und Garagenplätze entscheidend, während für Gebäude ohne Wohnzweck Bodenrichtwert, Nutzungsart und die Bruttogrundfläche entscheidend sind. Flächen der Land- und Forstwirtschaft wer-den über Art der landwirtschaftlichen Nutzung, inklusive Qualitätsparametern wie Ertragsmesszahl, bewertet. 

18. Wo findet man die Daten für die Grundsteuererklärung? 
Einige der Daten können den Unterlagen des Grundstücks, wie z.B. einem Kaufvertrag oder den Bauunterlagen, entnommen werden. Bei einer Beauftragung stellt PARTA auf dem Mandantenportal zur Grundsteuerreform für die Datenvorerfassung einige Vorlagen was für die Erklärung an Informationen benötigt wird und aus welchen vorhandenen Unterlagen diese ausgelesen werden können, bzw. wo diese Daten abgefragt werden können, wenn diese Unterlagen fehlen. Sollte es nicht möglich sein, diese Daten zu besorgen, kann PARTA das Stellen entsprechender Anträge übernehmen. Eine gute Mithilfe von den Mandanten ist in diesem Masseverfahren jedoch gewünscht und für alle Seiten lohnend, da PARTA bei fleißiger Mandantenmithilfe Ressourcen spart, die später in der Rechnungserstellung kostenreduzierend berücksichtigt werden. 

1.    Wie kann ich PARTA für die Erledigung der Grundsteuererklärung beauftragen?
PARTA kann digital über diese Homepage beauftragt werden. Unter dem Reiter „Grund-steuer“ befindet sich der Reiter „Beratungsauftrag zur Grundsteuerreform“. Über diesen kann PARTA ganz bequem direkt beauftragt werden. Wichtig dafür ist, dass ein Beratungsauftrag nur mit Abgabe der grundsteuerspezifischen Vollmacht sowie eines SEPA-Basislastschriftmandats wirksam erteilt werden kann.

2.    Ich bin bereits Mandant bei der PARTA. Muss ich dennoch einen gesonderten Beratungsauftrag für die Grundsteuererklärung stellen?
Ja! Die Ermittlung des Grundsteuerwertes und seine Übermittlung an die Finanzverwaltung sind nicht Teil des üblichen Steuerberaterauftrags und müssen gesondert beauftragt werden.

3.    Mit welchen Kosten habe ich für den Beratungsauftrag zu rechnen?
Wir haben ein Gebührenmodell gemäß Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV) gewählt. Ausgangspunkt für die Gebührenberechnung ist der individuelle Gegenstandswert jeder Feststellungserklärung. Gegenstandswert ist der sogenannte Grundsteuerwert (ehemals Einheitswert), welcher regelmäßig dem Ertragswert entspricht und vom Finanzamt festgesetzt wird. Für jede von uns gefertigte Feststellungserklärung wird eine separate Gebühr in Rechnung gestellt. Wenn Sie uns z.B. den Auftrag für 5 Feststellungserklärungen erteilen, erhalten Sie eine Rechnung mit 5 Gebührenpositionen zuzüglich Auslagenersatz. Für jede Feststellungserklärung berechnen wir eine Mindestgebühr von 150 € netto zuzüglich Auslagen.

Nachfolgend haben wir drei Berechnungsbeispiele für die Höhe unseres Honorars zusammengestellt:

Für einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit einer Ackerfläche von 13 ha und Ertragsmesszahlen von 41.000 beträgt der Grundsteuerwert ca. 61.000 €. Je nach Komplexität der Erklärung beläuft sich das Honorar auf 231 € bis 330 € netto zuzüglich Auslagen.

Bei einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit einer Ackerfläche von 150 ha, Ertragsmesszahlen von 1.100.000 und einer Hoffläche von ca. 2 ha beträgt der Grundsteuerwert ca. 705.000 €. Hier ergibt sich in Abhängigkeit von der Komplexität der Erklärung ein Honorar zwischen 635 € und 908 € netto zuzüglich Auslagen.

Wohnhäuser sind im neuen Bewertungsverfahren grundsätzlich separat zu bewerten. Daher muss für diese ein eigenständiger Grundsteuerwert ermittelt werden. Bei einem Einfamilienhaus von 2015 mit einer Wohnfläche von 140 m² und einer Grundstücksgröße von 400 m² beträgt der Grundsteuerwert bei einem Bodenrichtwert von 260 € ca. 313.000 €. In Abhängigkeit von der Komplexität der Erklärung beläuft sich das Honorar dann auf 337 € bis 674 € netto zuzüglich Auslagen.

Da der Grundsteuerwert von einer Vielzahl individueller Gegebenheiten abhängt, können wir vor der Beauftragung den Wert des Honorars nicht genau bestimmen, sondern Ihnen nur Richtwerte mitteilen. Wenn Sie möchten, können Sie Mithilfe des Grundsteuerrechners auf unserer Webseite grob den Grundsteuerwert Ihres Grundbesitzes ermitteln. Über die Hotline können Sie mit dieser Angabe dann gerne bei uns die zu erwartende Honorarspanne erfragen.

4.    Ich habe den Beratungsauftrag abgeschickt. Was passiert jetzt?
Nach Erhalt des Beratungsauftrags versendet PARTA zeitnah eine E-Mail mit Bestätigungslink. Nach erfolgreicher Bestätigung folgen Informationen über das weitere Vorgehen sowie innerhalb weniger Tage der Zugang zum Mandantenportal zur Grundsteuerreform.

5.    Ich habe bereits alle Informationen vorbereitet. Wo soll ich diese hinschicken?
Wir freuen uns sehr über engagiertes Mitwirken an der Grundsteuererklärung! Wir möchten Sie allerdings darum bitten, uns keine Unterlagen wie Katasterauszüge, alte Einheits-wert- oder Grundsteuermessbescheide per Post oder E-Mail zuzusenden. Vorbereitete Informationen über Ihr festzustellendes Eigentum können Sie in Vorerfassungsformularen zusammenfassen, die Sie auf unserer Website herunterladen können. Diese Formulare können Sie dann auf unser Grundsteuer Mandantenportal hochladen, sobald wir Sie per Mail auf dieses Portal einladen und Ihnen die Anmeldeinformationen zukommen las-sen.

6.    Ich habe bereits Zugang zum PARTA-Mandantenportal. Kann ich hierüber auch an meiner Grundsteuererklärung mitwirken?
Nein. Trotz der Ähnlichkeit der Begriffe des bisherigen PARTA-Mandantenportal und des neuen Grundsteuer Mandantenportal sind diese Onlinebereiche grundverschiedene Systeme. Zum Zwecke der Grundsteuer können Sie uns Ihre Daten nur über das neue Portal zukommen lassen, für das wir Sie eigens per E-Mail einladen müssen.

7.    Was passiert, nachdem PARTA die Erklärung an die Finanzverwaltung abgeschickt hat?
Nach abgeschlossener und übermittelter Erklärung wird die Finanzverwaltung uns Ihren Bescheid schicken, welchen wir rechnerisch und inhaltlich überprüfen. Falls wir von einem Einspruch absehen möchten, schicken wir Ihnen Ihren Bescheid zu. Auf diesem sehen Sie auch erstmalig den Grundsteuerwert Ihres Objekts.

Als nächstes hat Ihre Gemeinde den gemeindeabhängigen Hebesatz für 2025 festzulegen. Die zu leistende Grundsteuerschuld ergibt sich aus der Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem individuellen Hebesatz Ihrer Gemeinde.

Die Grundsteuerzahllast wird wie gewohnt in einem Gebührenbescheid von Ihrer Gemeinde festgesetzt. Bitte beachten Sie, dass der festgesetzte Grundsteuerwert erst zur Erhebung der Grundsteuer 2025 zum Tragen kommt. Der ursprünglich festgesetzte Einheitswert behält bis Ende 2024 seine Gültigkeit.

8.    Ich habe weiterführende Fragen, die durch die FAQ noch nicht abschließend geklärt wurden. An wen kann ich mich wenden?
Bei weiterführenden Fragen sind wir auch per E-Mail (grundsteuer@parta.de) oder über unsere Telefon-Hotline (0228/5200-5400) erreichbar.
 

1.    Muss ich in meiner Erklärung zwischen Betriebs- und Privatvermögen unterscheiden?
Bei der Einkommensteuer differenziert man zwischen steuerlichem Betriebsvermögen und steuerlichem Privatvermögen. Diese Unterscheidung ist für die Bewertung für Zwecke der Grundsteuer nicht von Bedeutung und hat keine Relevanz. Das Bewertungsrecht hat eigene Kriterien aufgestellt, die selbständig danebenstehen.

2.     Wie muss ich mit landwirtschaftlichen Gebäuden umgehen, die für außerlandwirtschaftliche Zwecke genutzt werden?
Soweit landwirtschaftliche Gebäude für außerlandwirtschaftliche Zwecke genutzt werden, z.B. zum Unterstellen von Wohnwagen, Vermietung an Handwerker o.ä., ist baurechtlich eine Umnutzungsgenehmigung zu beantragen. Ob eine solche Genehmigung beantragt worden ist oder nicht, spielt für das Bewertungsverfahren für Zwecke der Grundsteuer keine Rolle. Nach derzeitigem Stand ist auch nicht davon auszugehen, dass die Baubehörden auf die Erklärungen für Zwecke der Grundsteuer zugreifen dürfen. Für diese Gebäude ist eine separate Feststellungserklärung abzugeben.

3.     Welchem Betrieb ist der Tierbestand zuzuordnen?
Der Tierbestand ist dem Betrieb zuzuordnen, für welchen eine Erklärung für Zwecke der Bewertung abgegeben wird. Bei Pensionstieren, z.B. in der Rindermast, sind die Tiere sowohl beim Eigentümer-Betrieb als auch beim Pensionsbetrieb anzusetzen. Bei Pensionspferdebetrieben sind die Tiere beim Eigentümer des Betriebes mit anzugeben.

4.     Mir wurden vom Finanzamt mehrere neue Steuernummern zugesandt, was bedeutet das für mich?
Die Finanzverwaltung hat zu jeder bestehenden Einheitswertnummer eine neue Steuernummer dem jeweiligen Grundeigentümer zugesendet. In vielen Fällen erhalten Steuerpflichtige daher mehrere neue Steuernummern, da sie bislang auch schon mehrere Einheitswertbescheide haben. In der Praxis ist es schwierig, jedem Einheitswertbescheid die richtigen Flächen zuzuordnen. Mit der Reform gelten die alten Regeln der Einheitsbewertung nicht mehr. Von daher wird PARTA in diesen Fällen nur eine Feststellungserklärung für die wirtschaftliche Einheit land- und forstwirtschaftlicher Betrieb abgeben, für die anderen neuen Steuernummern wird keine Erklärung abgegeben. Dies wird der Finanzverwaltung mitgeteilt. Damit entfällt die Notwendigkeit der Aufteilung der Flächen auf die verschiedenen neuen Steuernummern.

5.     Was ist die „gesetzliche Klassifizierung“ und wofür ist diese wichtig?
Die zu bewertenden Flächen sind den gesetzlich vorgegebenen Nutzungen, Nutzungsteilen sowie Nutzungsarten nach den jeweiligen tatsächlichen Verhältnissen am 1. Januar 2022 zuzuordnen. Dies ist die gesetzliche Klassifizierung, welche grundsätzlich für die Bewertung maßgebend ist. Die gesetzliche Klassifizierung befindet sich im amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS), welches Bestandteil der von der Finanzverwaltung zur Verfügung gestellten Datenbank ist.

6.     Was sind Ertragsmesszahlen?
Die Ertragsmesszahl ist das Produkt aus den in Quadratmeter ausgedrückten Fläche und der durch 100 geteilten Wertzahl der Bodenschätzung. Die Wertzahl der Bodenschätzung ist immer die zweite angegebene Zahl der Klassenzeichen für Acker und Grünland. Der Boden höchste Ertragsfähigkeit in Deutschland hat die Wertzahl 100. Diese Wertzahlen geben das prozentuale Ertragsverhältnis zum besten Boden an.

7.    Wie sind Grundstücke mit (Wohn-)Containern zu erklären?
Sofern die Container nur kurzfristig aufgebaut sind oder eine dauerhafte Integration mit dem Grundstück fehlt, gilt das Grundstück als unbebaut. Eine dauerhafte Integration ins Grundstück liegt regelmäßig vor, wenn die Container im Lageplan ausgewiesen sind, sie auf eingeebneten Untergrund stehen (z.B. eine Asphalt- oder Betonplatte; ein gegossenes Fundament oder eine Verbindung mit dem Untergrund ist nicht erforderlich), über eine straßenmäßige Anbindung verfügen oder mit gängigen Versorgungsleistungen ausgestattet werden. Sofern die Container also dauerhaft aufgestellt und im Lageplan ausgewiesen sind, sind sie entsprechend ihrer Nutzung als bebaute Grundstücke des Grundvermögens zu bewerten.