Grundsteuerreform

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 entschieden, dass die Besteuerung von Grundbesitz in ihrer bisherigen Form verfassungswidrig sei. Infolgedessen müssen 36 Mio. Grundstücke in Deutschland noch in diesem Jahr auf den 1.Januar 2022 neu bewertet werden, damit zum 1. Januar 2025 die neue Grundsteuer in Kraft treten kann.

Als Eigentümer von Grundbesitz sind Sie gesetzlich verpflichtet am Neubewertungsverfahren teilzunehmen.

Wir, als PARTA Steuerberatungsgesellschaft mbH, haben dafür einen vollständig digitalen Ablauf eingerichtet, mit dem wir für Sie Ihre Grundsteuerfeststellungserklärung können. Die Erstellung der Grundsteuerfeststellungserklärung gehört nicht zum allgemeinen Steuerberatungsauftrag. Um Ihre Grundsteuerfeststellungserklärung für Sie einreichen zu können, benötigen wir einen neuen Beratungsauftrag. Dafür melden Sie sich einfach auf unserem » Online-Anmeldeportal weiter unten auf dieser Website an.

Wenn Sie möchten, dass wir Ihre Grundsteuerfeststellungserklärung erstellen, benötigen wir Ihre Mithilfe. Viele Daten und Informationen über Ihre Grundstücke können wir nicht für Sie abfragen, weshalb wir Sie bitten unsere Vorerfassungsformulare auszufüllen. Unsere Vorerfassungsformulare finden Sie unter dem Reiter „Vorerfassungshilfe“.

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Maximilian Weyer
Team Grundsteuer

Für weitere Fragen stehe ich gerne zur Verfügung

Weitere Informationen für die Grundsteuerfeststellungserklärung
Ablauf der PARTA Grundsteuererklärung
Grundsteuerreform einfach erklärt
FAQ Grundsteuerreform 2025

1. Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine objektbezogene Steuer. Das bedeutet, dass die Höhe der Steuer
einzig und allein vom zu besteuernden Objekt abhängig ist und die persönlichen und wirtschaftlichen
Verhältnisse des Eigentümers dabei keine Rolle spielen.

2. Was unterliegt der Grundsteuer?
Steuerpflichtig ist Grundbesitz im Inland. Dabei unterscheidet man nach der Grundsteuer A für
land- und forstwirtschaftliches Vermögen (Betrieb, Einzelflächen und Stückländereien) und der
Grundsteuer B für alle übrigen bebauten oder unbebauten Grundstücke (Einfamilienhäuser,
Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnung und gewerblich genutzte Grundstücke).

3. Wer muss die Grundsteuer zahlen?
Die Grundsteuer gehört zu den öffentlichen Lasten des Grundbesitzes, daher schuldet grundsätzlich
der zivilrechtliche bzw. der wirtschaftliche Eigentümer des Grundbesitzes die Grundsteuer.
Sofern eine Vermietung bzw. Verpachtung besteht, kann sie auf den Mieter bzw. Pächter
umgelegt werden.

4. Wann und an wen ist die Grundsteuer zu zahlen?
Die Zahlung der Grundsteuer erfolgt zu je einem Viertel des Jahresbeitrages am 15.Februar,
am 15.Mai, am 15.August und am 15. November. Man kann jedoch auch eine jährliche Zahlung
beantragen. Da die Grundsteuer in vollem Umfang den Gemeinden zusteht, ist die Zahlung
an die Gemeinde zu leisten, in der sich das Grundstück befindet.

5. Was ändert sich bei einem Eigentümerwechsel im Laufe des Kalenderjahres?
Nichts. Wer am 01.01. Eigentümer und somit Schuldner der Grundsteuer ist, schuldet die gesamte
Jahressteuer. Privatrechtliche Vereinbarungen, wonach der Erwerber die Last übernimmt
können im Kaufvertrag geregelt werden, dies ändert jedoch nichts daran, dass der Verkäufer
weiterhin gesetzlich für die Leistung der Steuerschuld einstehen muss. Der neue Eigentümer
schuldet erst ab dem nächsten Jahr die Steuer.

6. Wer muss eine Grundsteuererklärung abgeben?
Jede Person, die zum 1. Januar 2022 Eigentümer von Grundbesitz ist, also von Grundstücken
und Gebäuden, ist verpflichtet eine Grundsteuererklärung abzugeben. Der Begriff „Person“
umfasst dabei nicht nur natürliche Personen, sondern auch Erbengemeinschaften, Bruchteilsgemeinschaften,
Miteigentümer, Gesellschaften bürgerlichen Rechts und auch juristische Personen
wie die GmbH. Bei Gebäuden auf fremden Grund und Boden ist ebenfalls nur der Eigentümer des Grundstücks zur Abgabe der Grundsteuererklärung verpflichtet; der Hauseigentümer
ist jedoch zur Mithilfe für die Zusammenstellung der Angaben verpflichtet. In Erbbaurechtsfällen
muss nur der Erbbauberechtigte, also der Hauseigentümer, eine Erklärung abgeben;
der Grundstückseigentümer ist jedoch zur Mithilfe verpflichtet. Dabei muss für jede wirtschaftliche
Einheit eine eigene Feststellungserklärung abgegeben werden.

7. Was ist eine wirtschaftliche Einheit?
Eine wirtschaftliche Einheit sind mehrere Gegenstände, die wirtschaftlich zusammengehören
und daher als eine Einheit bewertet werden. Wann eine solche wirtschaftliche Einheit vorliegt,
bestimmt sich in erster Linie nach der Verkehrsanschauung. Wohnlich genutzte Grundstücke
und Gebäude sind für gewöhnlich jeweils eine eigene wirtschaftliche Einheit, während sich
wirtschaftliche Einheiten wie z.B. Betriebe der Land- und Forstwirtschaft auch aus vielen landwirtschaftlich
genutzten Einzelflächen und -gebäuden zusammensetzen können.

8. Wer muss bei Erbpachten die Grundsteuererklärung abgeben?
Die Erbpacht ist ein umgangssprachlicher Begriff für die Nutzungsüberlassung eines Grundstücks
über einen festgeschriebenen Zeitraum im Gegenzug für monatliche oder jährliche Zahlungen.
Im rechtlichen Sprachgebrauch gibt es die Erbpacht jedoch nicht mehr. Je nach vertraglicher
Vereinbarung liegt eine langfristige Verpachtung, ein Erbbaurecht oder aber ein Gebäude
auf fremden Grund und Boden vor.

9. Wer muss bei Nießbrauch die Grundsteuererklärung abgeben?
Bei einem mit Nießbrauch belasteten Grundstück bleibt der Eigentümer abgabeverpflichtet.

10. Ich habe ein Gebäude unter Denkmalschutz. Muss ich dafür ebenfalls eine Grundsteuererklärung
abgeben bzw. gibt es dafür Steuerentlastungen?

Auch für Gebäude unter Denkmalschutz muss eine Grundsteuererklärung abgegeben werden.
Die bisherige Bewertungsregeln, welche die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes mit einem
5 % bis 10 % Abschlag auf den Einheitswert berücksichtigt haben, entfällt.
Dafür ermäßigt sich jedoch die Steuermesszahl um 10 % für Wohngrundstücke, soweit die
Gebäude Baudenkmäler sind.

11. Muss die Grundsteuererklärung auch abgegeben werden, wenn der betroffene
Grundbesitz nach dem 01.01.2022 veräußert wird?

Ja. Hauptfeststellungszeitpunkt ist der 01.01.2022. Das heißt für die Zuordnung der Grundsteuer
kommt es einzig darauf an, wer an genau diesem Tag Eigentümer des Grundbesitzes
war und in welchem Zustand der Grundbesitz sich zu diesem Zeitpunkt befand. Veränderungen
im Laufe des Jahres sind nicht zu berücksichtigten; derjenige, der am 01.01.2022 Eigentümer
des Grundbesitzes war, bleibt auch nach Veräußerung in 2022 zur Abgabe der Erklärung
verpflichtet. Erst zum 01.01.2023 erfolgt dann die Anpassung auf den neuen Eigentümer.

12. Wann muss die Grundsteuererklärung abgegeben werden?
Die Grundsteuer muss zwischen dem 01.07. und 31.10.2022 digital eingereicht werden. Danach
erfolgt die Prüfung seitens des Finanzamts.

13. Wie oft muss die Grundsteuererklärung abgegeben werden?
Grundsätzlich erfolgt die Hauptfeststellung alle sieben Jahre. Die nächste soll somit zum
01.01.2029 stattfinden, sodass in diesem Jahr die nächste Erklärung erstellt werden muss.

14. Ist dafür eine neue Steuernummer erforderlich?
Von der Finanzverwaltung wird in einem Informationsschreiben ein Aktenzeichen der jeweiligen
wirtschaftlichen Einheit zugewiesen. Dieses orientiert sich an der Einheitswertnummer
ihres bisherigen Einheitswertbescheids des Objekts. Falls Sie kein Aktenzeichen erhalten,
muss evtl. eines angefordert werden.
Im Falle von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, werden 2 oder mehr Aktenzeichen vergeben,
da die neue Regelung eine Trennung von Betriebs- und Wohnteilen vorsieht. In diesem
Fall wird für jede wirtschaftliche Einheit ein neues Aktenzeichen vergeben.

15. Welche Daten werden für die Erklärung benötigt?
Die benötigten Daten hängen stark von dem zu bewertenden Objekt ab. Für alle Erklärungen
werden Gemarkung, Flur und Flurstück und die Grundstücksgröße des zu bewerten Objekts
benötigt sowie personenbezogene Daten (Name, Adresse, Geburtsdatum, Steuernummer und
Steuer ID). Weitere benötigte Daten hängen von der Art des zu bewertenden Objekts ab. Unbebaute
Grundstücke benötigen zusätzlich den Bodenrichtwert. Bebaute Grundstücke müssen
in Wohn- oder Nicht-Wohnzweck eingeteilt werden. Für Gebäude mit Wohnzweck sind
Bodenrichtwert, Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche, die Anzahl der Wohneinheiten und Garagenplätze
entscheidend, während für Gebäude ohne Wohn-zweck Bodenrichtwert, Nutzungsart
und die Bruttogrundfläche entscheidend sind. Flächen der Land- und Forstwirtschaft werden
über Art der landwirtschaftlichen Nutzung, inklusive Qualitätsparametern wie Ertragsmesszahl,
bewertet.

16. Wo findet man die Daten für die Grundsteuererklärung?
Einige der Daten können den Unterlagen des Grundstücks, wie z.B. einem Kaufvertrag oder
den Bauunterlagen, entnommen werden. Bei einer Beauftragung stellt PARTA auf dem Mandantenportal
zur Grundsteuerreform für die Datenvorerfassung einige Vorlagen was für die
Erklärung an Informationen benötigt wird und aus welchen vorhandenen Unterlagen diese
ausgelesen werden können, bzw. wo diese Daten abgefragt werden können, wenn diese Unterlagen
fehlen. Sollte es nicht möglich sein, diese Daten zu besorgen, kann PARTA das Stellen
entsprechender Anträge übernehmen. Eine gute Mithilfe von den Mandanten ist in diesem
Masseverfahren jedoch gewünscht und für alle Seiten lohnend, da PARTA bei fleißiger Mandantenmithilfe
Ressourcen spart, die später in der Rechnungserstellung kostenreduzierend
berücksichtigt werden.
 

1. Wie kann ich PARTA für die Erledigung der Grundsteuererklärung beauftragen?
PARTA kann digital über diese Homepage beauftragt werden. Unter dem Reiter „Grundsteuer“
befindet sich der Reiter „Beratungsauftrag zur Grundsteuerreform“. Über diesen kann
PARTA ganz bequem direkt beauftragt werden. Wichtig dafür ist, dass ein Beratungsauftrag
nur mit Abgabe der grundsteuerspezifischen Vollmacht sowie eines SEPABasislastschriftmandats
wirksam erteilt werden kann.

2. Ich bin bereits Mandant bei der PARTA. Muss ich dennoch einen gesonderten Beratungsauftrag
für die Grundsteuererklärung stellen?

Ja! Die Ermittlung des Grundsteuerwertes und seine Übermittlung an die Finanzverwaltung
sind nicht Teil des üblichen Steuerberaterauftrags und müssen gesondert beauftragt werden.

3. Mit was für Kosten habe ich für den Beratungsauftrag zu rechnen?
Wir haben ein Gebührenmodell gemäß Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV) gewählt,
bei dem Sie durch den Umfang Ihrer Mithilfe als Mandant die Höhe des Honorars beeinflussen
können. Wenn alle erforderlichen Daten ausschließlich von Ihnen hochgeladen werden, können
Sie daher erheblich an Kosten sparen. Ausgangspunkt für die Gebührenberechnung ist
der individuelle Gegenstandswert jeder Feststellungserklärung.
Gegenstandswert ist der sogenannte Grundsteuerwert (ehemals Einheitswert), welcher vom
Finanzamt festgesetzt wird.
Für einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit einer Ackerfläche von 13,076 ha und Ertragsmesszahlen
von 41.157 beträgt der Grundsteuerwert ca. 61.500 €, sodass sich der Honorarbetrag
je nach Ihrer Mithilfe auf 221 € bis 635 € netto zuzüglich Auslagen beläuft.
Bei einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb mit einer Ackerfläche von 148,8232 ha, Ertragsmesszahlen
von 1.122.316 und einer Hoffläche von ca. 2 ha beträgt der Grundsteuerwert
ca. 705.000 €, sodass sich der Honorarbetrag je nach Ihrer Mithilfe auf 566 € bis 1.699 € netto
zuzüglich Auslagen beläuft.
Wohnhäuser sind im neuen Bewertungsverfahren getrennt zu bewerten, daher muss für diese
ein eigenständiger Wert ermittelt werden. Bei einem Einfamilienhaus von 2015 mit einer Wohnfläche
von 140 m² und einer Grundstücksgröße von 400 m² beträgt der Grundsteuerwert bei
eine Bodenrichtwert von 260 € ca. 313.000 €. Abhängig von Ihrer Mithilfe beläuft sich der
Honorarbetrag dann auf 280 € bis 1.297 € zuzüglich Auslagen.
Da der Grundsteuerwert erst vom Finanzamt festgesetzt wird und aus einer Vielzahl von individuellen
Gegebenheiten abhängig ist, können wir den genauen Wert des Honorars nicht im
Vorhinein bestimmen, sondern Ihnen nur Richtwerte vorgeben.
Wenn Sie möchten, können Sie Mithilfe des Grundsteuerrechners grob den Gegenstandswert
Ihres Grundbesitzes ermitteln. Über die Hotline können Sie mit dieser Angabe dann gerne bei
uns die zu erwartende Honorarspanne erfragen.

4. Ich habe den Beratungsauftrag abgeschickt. Was passiert jetzt?
Nach Erhalt des Beratungsauftrags versendet PARTA zeitnah eine E-Mail mit Bestätigungslink.
Nach erfolgreicher Bestätigung folgen Informationen über das weitere Vorgehen sowie
innerhalb weniger Tage der Zugang zum Mandantenportal zur Grundsteuerreform.

5. Ich habe bereits alle Informationen vorbereitet. Wo soll ich diese hinschicken?
Wir freuen uns sehr über engagiertes Mitwirken an der Grundsteuererklärung! Wir möchten
Sie allerdings darum bitten, uns keine Unterlagen wie Katasterauszüge, alte Einheitswert oder
Grundsteuermessbescheide per Post oder E-Mail zuzusenden. Vorbereitete Informationen
über Ihr festzustellendes Eigentum können Sie in Vorerfassungsformularen zusammenfassen,
die Sie auf unserer Website herunterladen können. Diese Formulare können Sie dann
auf unser Grundsteuer Mandantenportal hochladen, sobald wir Sie per Mail auf dieses Portal
einladen und Ihnen die Anmeldeinformationen zukommen lassen.

6. Ich habe bereits Zugang zum PARTA-Mandantenportal. Kann ich hierüber auch an
meiner Grundsteuererklärung mitwirken?

Nein. Trotz der Ähnlichkeit der Begriffe des bisherigen PARTA-Mandantenportal und des
neuen Grundsteuer Mandantenportal sind diese Onlinebereiche grundverschiedene Systeme.
Zum Zwecke der Grundsteuer können Sie uns Ihre Daten nur über das neue Portal zukommen
lassen, für das wir Sie eigens per E-Mail einladen müssen.

7. Was passiert, nachdem die Grundsteuererklärung abschließend bearbeitet und an
das zuständige Finanzamt übermittelt wurde?

Das Finanzamt wird diese prüfen und etwaige Rückfragen stellen, ehe es die Daten an die
jeweilige Gemeinde weiterleitet. Ab der 2. Jahreshälfte 2024 werden nach derzeitigem Kenntnisstand
die ersten Grundsteuerbescheide erwartet. Wenn die Finanzverwaltung dann den
Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuer-messbescheid erstellt hat, werden wir die
Prüfung dieses Bescheides durchführen, da-nach ist der separate Auftrag rund um die Feststellungserklärungen
zur Grundsteuerreform 2025 beendet. Ab 01.01.2025 gilt dann die Höhe
der neu festgesetzten Grundsteuer.

8. Ich habe weiterführende Fragen, die durch die FAQ noch nicht abschließend geklärt
wurden. An wen kann ich mich wenden?

Bei weiterführenden Fragen sind wir auch per E-Mail (grundsteuer@parta.de) oder über unsere
Telefon-Hotline (0228/5200-5400) erreichbar.